리얼티인컴 배당금 걱정할 필요 없을까?
- investment/미국주식
- 2020. 11. 14.
미국 배당주에 관심을 가지신 분이라면 리얼티인컴(Realty Income)을 알고 계시리라 생각합니다. 매 월마다 배당을 주는 얼마 안되는 배당주일뿐만 아니라 리얼티인컴은 25년 연속 배당금을 늘려온 배당귀족 분류에 포함됩니다. 하지만 코로나와 언택트, 4차 산업혁명, 온라인기반으로의 변화 안에서 리얼티인컴의 주가는 많이 내려갔었습니다. 최근에는 바이든 대통령이 당선되며 컨택트(현실 경제 기반, 전통 유통업 등) 관련주가 오르며 리얼티인컴도 함께 올랐습니다.
이런 상황 속에서 리얼티인컴은 이전처럼 앞으로도 배당금을 계속 지급할 수 있을까요? 앞으로도 계속 투자할만한 회사일까요? 저는 그렇다고 생각합니다.
리얼티인컴 배당금 히스토리
리얼티인컴 배당금이 계속 이어질 수 있을까에 대해서는 크게 두 가지를 보면 된다고 생각합니다. 지금까지의 배당금 지급이 어땠는지와 현재 현금흐름이 어떤지 입니다. 2019년 6월부터 최근까지보면 리얼티인컴은 배당을 줄이지 않았을뿐만 아니라 소폭으로 늘리기까지 했었습니다. 코로나로 인해 리얼티인컴 주가가 내려가면서 배당수익율은 자연스레 1%p 상승하기도 했습니다.
분기별로 리얼티인컴 배당금을 살펴보아도 마찬가지로 배당이 증가한 것을 볼 수 있습니다. 2018년에서 2019년 리얼티인컴 배당금의 상승율이 2.2%였습니다. 2020년 마지막 4분기에 배당금을 앞선 분기처럼 똑같이 0.7 달러를 배당한다면 2020년의 1년 배당금은 2.80 달러가 됩니다. 2019년 1년 배당금인 2.70달러 대비 3.7% 성장한 수치입니다. 코로나 시기에도 오히려 과거보다 배당금 상승폭이 더 늘어나게 되는 겁니다. 4분기 배당을 지켜봐야 알겠지만 월 배당 추세를 봤을 때 4분기 배당은 0.7 달러는 넘을 것으로 보입니다.
결과적으로 리얼티인컴 배당금은 줄지 않고 코로나 시기에도 불구하고 오히려 과거보다 더 높은 배당금을 지급할 것으로 보입니다.
리얼티인컴 현재 주가
리얼티인컴은 현재 52주 최고가인 85달러에서 26% 하락한 63달러입니다. 코로나 초기에 42달러까지 내려갔었는데 그 때 투자하신 분들은 정말 행복하실거란 생각이 듭니다. 배당수익율도 엄청 날테고, 주가 차익도 엄청 날테니 말이죠.
그렇다고 리얼티인컴이 마냥 좋기만 한 주식은 아닙니다. 배당수익율은 안정적일지라도 주가 상승율을 다른 주식과 비교할 필요가 있습니다. 투자는 언제나 상대적이기에 다른 지표와 비교를 할 필요가 있습니다. SPY(S&P500 지수 추종) ETF와의 주가를 비교해보면 SPY의 주가 상승이 더 높은 것을 볼 수 있습니다. SPY와 리얼티인컴의 5년, 1년간 주가상승율을 비교해보면 모두 SPY 투자가 더 높은 수익율을 보여주는 것을 볼 수 있습니다. 특히 1년간 수익율을 보면 SPY는 코로나 직전의 전고점을 상회했으나 리얼티인컴은 아직 회복중입니다
배당주의 가치는 고정적인 현금흐름을 계속 창출하는 것이라 생각합니다. 배당주가 아닌 일반주식은 팔아야 수익이 실현되는 것에 비해 건강한 배당주는 황금알을 낳는 거위처럼 배를 가르지 않는 이상(매도하지 않는 이상) 계속해서 알을 낳습니다. 개인의 투자 목표에 따라 지수 추종 ETF에 투자할 것인지, 배당주에 투자할 것인지 결정하는 것이 현명해 보입니다. 노년에 고정적인, 루틴한 현금흐름 창출을 원한다면 배당주가 좋다고 생각합니다. 그렇다고 SPY같은 ETF가 노년에 못 쓰는 것은 아닙니다. 10년, 20년뒤 매도하며 얻은 수익율을 생활자금으로 쓰면 되기 때문이지요.
리얼티인컴 펀더멘탈
리얼티인컴 배당금이 앞으로 계속해서 늘어날 것인지는 리얼티인컴의 재무제표, 현금흐름, 리얼티인컴에게 임대료를 지급하는 임차인들이 어떤 기업들인지를 살펴보는 것을 통해 어느 정도 예측할 수 있다고 생각합니다. 코로나 때도 배당금을 증액했다는 것에서 앞으로도 꾸준히 증액할 것이라는 믿음은 가지고 있습니다. 그런데 만약 리얼티인컴에 남은 현금이 얼마 없다거나, 부채가 역대급 수준이라면 앞으로의 배당금은 기대 못할수도 있겠지요.
[리얼티인컴 현금흐름]
이전에 다룬 글에서 리츠 배당주의 경우에는 다른 배당주와 달리 배당성향과 현금흐름을 일반 배당주와 다르게 봐야한다는 이야기를 했었습니다. 리츠 기업은 과세소득의 90%를 배당지급 해야 한다는 법이 있기 때문이고, 다른 기업들과 달리 부동산의 감가상각비가 당기순이익에 매우 큰 영향을 미치기 때문이지요. 그러다보니 일반 배당주에서는 보기힘들지만 배당성향이 100프로가 넘어가고, 감가상각 반영으로 현금흐름이 매우 낮게 보이는 리츠들이 많습니다. 그래서 리츠 배당주는 AFFO가 중요합니다.
[investment/투자지식] - 배당주 투자할 때 당기순이익, FFO, AFFO는 보시나요? (리츠는 배당성향이 100%가 넘어요)
자세한 설명은 위의 링크에서 참고하시면 될 거 같습니다. 리얼티인컴의 연도별 AFFO를 보겠습니다.
※FFO와 AFFO의 정의
FFO = 당기순이익 + 감가상각비(영업이익에서 뺀 감가상각비를 다시 돌려주기 위해 더하는 개념) - 자산 매각 차익
AFFO = FFO + 임대료인상(이것도 수익의 상승이니) - 자본적지출 - 유지보수 비용
2020년 AFFO는 2.8억달러로 한화 3100억 정도입니다. 매년 꾸준히 AFFO가 증가한 것으로 보아 리얼티인컴의 배당 능력은 문제가 없어 보입니다.
[리얼티인컴 포트폴리오(임차기업들)]
리얼티인컴의 임차 기업들은 대부분 리테일기업들입니다. 불황이오면 리테일기업이 휘청이기 마련이지만 삶에 필요한 필수재들을 다루는 리테일기업들은 살아 남을 수 밖에 없다고 생각합니다. 중소규모의 리테일기업들은 위기에 휘청이고 사라질 수 있으나 그 빈 자리를 리딩 기업들이 채우겠지요. 코로나로 언택트 기업들의 성장세가 매우 높았다곤 하지만 아직 우리의 생활은 여전히 컨택트 기반입니다. 식료퓸을 사고, 헬스장을 가고, 약국을 가고, 편의점을 가는 일련의 활동들의 대부분은 오프라인에서 이루어지지요.
리얼티인컴의 임차 기업들은 필수 소비재들을 다루는 리테일기업들이 주를 이룹니다. 그리고 컨택트 기업들이 대체할 수 없는 서비스를 하는 기업들도 있습니다. 대표적으로 피트니스 센터들이 그렇지요. 택배로 근육을 살 수는 없으니까요. 리얼티인컴의 포트폴리오를 보면서 마음에 드는 것은 리테일기업 중에서 어느 한 기업의 비중이 엄청나게 크지 않다는 것입니다. 위험에 대비할 수 있게 고르게 분산 되어 있다는 것이 마음에 듭니다. 아래는 리얼티인컴의 주요 포트폴리오(임차기업 리스트) 입니다.
다음은 리얼티인컴이 임대수익율을 얻는 지역들의 정보입니다. 텍사스와 캘리포니아 비중이 높지만 다른 지역에도 고르게 분포해 있는 것을 볼 수 있습니다. 특이하게 영국에서 임대수익의 4.4%를 거두고 있네요.
리얼티인컴과 다른 미국 리츠들
지금까지 리얼티인컴 배당금을 말씀 드리며 리츠 중에 리얼티인컴이 제일 좋은 것처럼 설명을 드린 것 같습니다. 그러나 보는 관점에 따라 리얼티인컴보다 더 좋은 리츠들이 있을 수 있습니다. 시총으로 보면 리얼티인컴은 미국 리츠 중에서 15위 안쪽에 드는 기업입니다. 현재 미국 리츠 시총 1위는 아메리칸타워(American Tower Corporation, 티커 AMT) 입니다.
AMT는 통신탑을 임대해주는 정말 특이한 기업입니다. 앞으로 빅데이터, AI 트렌드가 올 때 데이터센터 리츠와 더불어 주목받을 기업이기도 하죠. 또한 독과점 위치에 있다보니 경제적 해자를 견고하게 구축하고 있어 다른 기업이 AMT를 대체하기는 쉽지 않아 보입니다. 시총 1위에 앞으로 산업전망도 좋고, 해자도 견고하게 구축한 AMT가 있는데 리얼티인컴에 투자할 이유가 있을까요?
관점에 따라 리얼티인컴에 투자하는 것이 더 좋을수도 있습니다. AMT 한 주를 사려면 현재 약 240달러가 필요하고, 리얼티인컴은 60달러가 필요하죠. 월급의 일정비중을 정기적으로 투자하는 사람이라면 AMT보다 리얼티인컴을 담는 것이 부담이 더 적을 수 있습니다. 리얼티인컴을 사고 다른 주식도 살 수 있기 때문이죠. 또한 리얼티인컴은 월배당으로 현금을 빠르게 확보할 수 있고 운용에 따라 복리효과를 충분히 누릴 수 있습니다. 또한 AMT의 연 배당율은 1.6%인데 반해 리얼티인컴은 3.6%입니다. 본인이 어떤 스타일인지에 따라 어디에 투자해야하는지도 바뀐다고 생각합니다.
리얼티인컴 예상
리얼티인컴의 배당금 수익은 코로나가 아직 해결되지 않은 지금 상황에서도 안정적이라 생각합니다. 코로나가 가장 심했던 시기부터 지금까지 배당금이 계속해서 증가해왔고, 보유하고 있는 현금도 계속해서 증가하고 있기 때문이지요. 임차 기업들도 필수재를 다루는 리테일 기업들이라 임대료가 연체될 것 같지도 않습니다. 아래 핵심 임차인들의 임대료 징수율을 보면 93%에 달하는 것을 볼 수 있습니다. 7% 연체 기업들은 피트니스 기업과 극장 기업들입니다.
배당주를 처음 담으려고 하시는 분이라면 리얼티인컴을 생각해보시는 것도 좋을 것 같습니다. 물론 투자는 전적으로 본인의 선택에 달려 있습니다.
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