리얼티인컴 주가 히스토리와 전망(21. 04) 🏬
- investment/미국주식
- 2021. 4. 4.
리얼티인컴은 제가 처음으로 미국 주식에 관심을 가졌을 때 가장 먼저 매수한 주식으로 다른 주식과는 다른 감정을 가지고 있습니다. 주식은 감정으로 하는 게 아니라지만 사람이 하는 게 주식이다 보니 감정을 아예 배제하는 것은 쉬운 일이 아닙니다. 리얼티인컴 배당금이 매력적이라는 것을 알고는 꾸준히 매입했었습니다.
그러나 주위 사람들은 리츠에 뭐하러 투자하니, 코로나로 주가가 하락한 후 리얼티인컴은 다시 상승하기 어려울 것이라는 얘기들이 참 많았었습니다. 그리고 사이먼이나 다른 리츠에 투자하지 왜 리얼티인컴에 투자하냐는 얘기도 많았습니다.
리얼티인컴은 흔치 않은 월마다 배당금을 지급하는 회사입니다. 미국 경기가 조금씩 기지개를 펴고 있는 요즘 리얼티인컴의 현재는 어떤지 한번 살펴보는 것이 이 글의 주 목적입니다. 이전에 썼던 글들은 리얼티인컴은 안정적인 배당을 지급하는 회사이고, 코로나로 경기가 침체 되었을 때도 배당금 걱정은 필요 없어 보인다는 글 이었습니다.
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리얼티인컴 주가 히스토리
리얼티인컴의 현재 주가는 64달러입니다. 52주 최저가가 46달러였던 것에 비하면 41% 오른 주가입니다. 정말 기회는 다른 사람들이 두려워 할 때 찾아오는 것 같습니다. 리츠에 대해 모두가 두려움을 가지고 가지고 있는 주식을 던질 때 누군가는 리츠 매수를 했었겠죠. 그렇다고 모든 주식이 폭락 후에 반등하는 것은 아니기에 주식은 정말 어렵다는 생각을 하게 됩니다.
1년 주가 히스토리를 보면 반등의 시작이고 계속 오를일만 남은 것 같지만 5년 그래프를 보면 약간의 의구심을 품게 됩니다. 코로나 이전 2016년 7월 1일 70달러가 넘었던 리얼티인컴 주가가 2018년 2월 1일 49달러까지 지속적인 하락을 했습니다. 무려 1년 6개월이 넘는 기간 동안 계속해서 무려 -30% 가량 꾸준히 하락을 한 것입니다. 이 기간동안 적립식으로 꾸준히 리얼티인컴을 매수할 수 있는 투자자는 얼마나 될까요?
하지만 2018년 7월이 지나고 코로나가 시작되기 전까지 리얼티인컴 주가는 전고점을 갱신하며 꾸준히 오릅니다. 무려 82달러까지 올랐습니다. 많은 사람들이 일반 투자자들은 우량한 회사에 장기투자하는 것이 적합하다는 것이 바로 이런 이유입니다. 특정 시기에 가지고 있는 자산의 100프로를 투자했다면, 그리고 그 때가 가장 높은 고점이었고 1년 6개월동안 계속해서 하락했다면 이어서 투자할 수 있었을까요?
일정한 금액을 계획대로 차곡차곡 적립식으로 매수했다면 꾸준한 배당금을 받으며 지속적인 매수를 이어갈 수 있었을 것입니다. 코로나때도 멈추지 않고 계속해서 월급의 일정부분을 매수했다면 리얼티인컴의 배당금과 시세차익 모두를 얻을 수 있었을 것입니다. 테마주 몰빵이 아니라 우량주에 장기투자한다고 했을 때 유명한 투자자의 말처럼 "시장에 참여하지 않는 것이 가장 큰 리스크다"는 진실처럼 보입니다.
리얼티인컴 배당금 히스토리
코로나 이후 많은 사람들이 리얼티인컴의 배당에 대해 불안정하게 생각했었습니다. 배당금을 예전에는 꾸준하게 주었지만 코로나로 직격탄을 맞은 소매기업들은 임대료를 낼 수 없을 것이고 그렇게 된다면 리얼티인컴은 배당금을 지급하지 못할 것이라 생각하는 분들이 많았습니다. 또한 글로벌 언택트화가 가속되는 지금 리츠에 대한 전망이 어둡기 때문에 배당금이 불안정하다고 생각했었습니다.
하지만 리얼티인컴은 주가가 이래저래 변하는 와중에도 배당을 꾸준히 지급했었고 아주 소폭이지만 배당금을 증액했습니다. 지금 시기에 배당킹, 배당귀족의 다른 배당주들 중 배당금액을 인상한 배당주들이 얼마나 될까요?
결과론적인 이야기를 하는 것은 의미가 없습니다. 과거의 실적을 보면서 그에 대한 "해설"을 하는 것은 스포츠 중계와 크게 다르지 않습니다. 투자자는 과거의 어떤 패턴이 현재의 이런 결과를 낳았다는 것을 분석하고, 앞으로 이런 패턴이 또 찾아온다면 그 때 내리는 결정에 반영하겠다는 것을 깨닫는 것이 중요합니다.
코로나에 실제적으로 직격탄을 맞은 리얼티인컴이지만 그럼에도 불구하고 추가 매수를 했던 이유는 리얼티인컴의 포트폴리오와 실적을 보고 안정적이라 생각했기 때문입니다. 그리고 이 때 본 포트폴리오와 과거 실적이 계속해서 유지된다면 저는 똑같은 위기가 와도 리얼티인컴을 추가 매수하는 것에 큰 고민을 안할 것이라 생각합니다.
추가적으로 리얼티인컴의 배당금을 1년으로 합치고, 1년 수익율로 환산했을 때 배당수익율이 5%를 넘는다면 저는 비상금을 털어서라도 리얼티인컴을 추가매수할 계획입니다. 왜냐하면 통계적으로 리얼티인컴의 배당수익율이 5%를 넘는 것은 정말 드문일이며 5%를 찍고서는 주가가 금방 다시 올라서 배당수익율이 떨어지는 것을 여러번 목격했기 때문입니다. 일례로 지난 30개월 30번 동안의 배당지급동안 리얼티인컴의 배당수익율이 5%를 넘었던 때는 단 2번입니다. 통계적으로 약 7%의 확률입니다.
리얼티인컴 실적과 공실율
리츠는 일반 기업의 실적 분석과 다른 지표를 확인해야 합니다. 일반 기업은 영업이익이나 당기순이익을 보며 수익이 나는 비즈니스 구조인지를 판단하지만 리츠는 당기순이익을 보지 않고 주로 FFO나 AFFO를 봅니다.
순이익은 매출에서 비용을 뺀 것을 말합니다. 그리고 이 비용에는 대부분 감가상각비용도 포함되어 있습니다. 1억짜리 장비를 샀는데 그 장비의 수명이 10년이라면 매년마다 1천만원의 비용이 발생한다고 가정합니다. 그래서 1억짜리로 구매한 장비 하나로 매년 10억의 매출을 올리는 기업이 있다면 그 장비의 매년 감가상각 1천만원이 비용으로 상계 됩니다.
이는 일반 기업의 경우라면 매우 합리적인 회계상 기법이나 부동산이 생산수단 역할을 하는 리츠는 다릅니다. 토지와 임대건물에 감가상각을 반영하는 것은 실제 비즈니스와는 다르기 때문입니다. 강남에 사둔 건물이 노화된다고 감가상각이 발생한다고 할 수 있을까요? 오히려 그 건물이 차지하고 있는 토지의 가치가 올라가기 때문에 감가는 발생하지 않는다고 보는 것이 더 현실적일 수도 있습니다.
리츠의 이런 특성을 반영한 수익 계산 방법이 FFO와 AFFO 입니다. FFO는 당기순이익에 포함되어 있는 감가상각비용을 비용으로 상계하지 않고 다시 돌려주는 것을 말합니다. AFFO는 FFO에 임대료 상승분까지 추가로 반영한 것을 말합니다. 리츠의 가장 최종 수익지표로 AFFO를 보는 것이 타당합니다.
리얼티인컴의 연간결산을 보면 코로나에도 불구하고 AFFO가 전년대비 5% 상승했습니다. 2021년 AFFO는 약 3억달러 (한화 3400억)입니다. 리얼티인컴은 2021년에 3400억 순이익을 기록했고 리츠는 법적으로 순이익의 90%를 배당으로 분배합니다.
리얼티인컴은 리츠이다 보니 가지고 있는 부동산 중 공실율이 얼마나 되는지도 중요합니다. 연간 보고서를 봤을 때 2020년의 공식율을 약 2%에 불과했습니다. 그 2%는 주로 헬스장, 영화관에서 발생하였습니다. 다양한 포트폴리오를 보유하고 있는 리얼티인컴은 매년 매우 안정적인 공실율을 기록하고 있습니다. (아래 도표의 가장 아랫부분 "Portfolio occupancy rate"를 보시면 됩니다)
참고로 리얼티인컴이 보유하고 있는 포트폴리오는 아래와 같습니다. 주로 리테일에 집중해 있으며 편의점, 식료품점에 집중 되어 있지만 대체적으로 여러 카테고리에 분산 투자하고 있는 것을 확인할 수 있습니다.
리얼티인컴 주가 수익율 비교 (S&P, NASDAQ)
리얼티인컴이 안정적인 배당을 지급한다는 것은 맞지만 다른 성장주만큼의 시세차익을 보장하지는 않습니다. 배당주의 주 목적은 안정적인 현금흐름, 배당에 있는 것인데 성장주만큼의 수익율을 바라는 것은 욕심입니다. 그렇다면 시장 지표와 비교했을 때의 시세차익과 비교해보면 어떨까요?
리얼티인컴 배당주는 시장지표를 따르는 ETF 보다도 시세차익 수익율이 적습니다. 그렇다면 리얼티인컴에 왜 투자해야 할까요? 배당주는 높은 시세차익을 거둘 수 없기 때문에 더 이상 월급을 받을 수 없을 때, 은퇴 후를 대비하여 투자하는 것이 바람직합니다. 고정적인 월급을 받을 수 있을 때에는 생활비가 충당되고 남은 현금은 성장주나 인덱스에 투자해서 시세차익을 노리는 것이 평균적으로 더 높은 수익율을 얻을 수 있습니다.
하지만 은퇴 후 아무런 수익이 없을 때면 배당주에 투자하는 것이 적절합니다. 시세차익이 2배, 3배 오르더라도 당장 생활비가 없는 것은 큰 문제이기 때문입니다. 이 때문에 한창 직장생활을 할 때에는 모든 투자금액을 배당주에 투자하는 것보다 포트폴리오의 일정 비율을 (개인적인 의견으론 포트폴리오의 40% 이하 수준) 유지하며 투자하는 것이 가장 바람직해 보입니다.
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