리츠, 미국리츠가 요새 인기가 많다. 리츠에 대한 관심은 있으나 리츠가 무엇인지도 제대로 모르고 미국에 리츠가 몇개나 있고, 그 많은 것중에서 뭘 봐야하는지 막막한 경우가 많다. 그래서 우선 리츠의 뜻부터 알아보고자 한다. 그 후 미국 리츠를 최대한 모두 나열해보고 수많은 리츠 중 더 자세히 알아봐야할 것을 필터링 하는 방법을 다루고자 한다.
리트 REIT란 부동산 신탁회사 (Real Estate Investment Trust)를 말한다.
부동산 신탁회사란 보동산을 소유하거나, 부동산을 운영하여 수익을 내는 회사를 말한다. 리트 회사들은 다양한 상업적인 토지를 소유하고 있는데 사무실에서, 아파트, 창고, 병원, 쇼핑몰, 호텔, 삼림지 등이 있다.
A real estate investment trust (REIT) is a company that owns, and in most cases operates, income-producing real estate. REITs own many types of commercial real estate, ranging from office and apartment buildings to warehouses, hospitals, shopping centers, hotels and timberlands. Some REITs engage in financing real estate.
- 출처 : https://en.wikipedia.org/wiki/Real_estate_investment_trust
Real estate investment trust - Wikipedia
A real estate investment trust (REIT) is a company that owns, and in most cases operates, income-producing real estate. REITs own many types of commercial real estate, ranging from office and apartment buildings to warehouses, hospitals, shopping centers,
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리츠라는 용어를 모르는 일반 회사원들도 많다. 우리나라에서는 2001년부터 도입되어 1960년에 도입된 미국보다는 그 역사가 짧다. 미국은 전세계 리츠 시장의 65%를 차지하고 있다. 리츠에 관심이 있다면 역사가 오래된 미국 리츠를 먼저 알아 보는 것이 좋을 것이다.
리츠는 부동산 임대를 통해 돈을 법니다.
리츠는 투자자의 돈으로 부동산을 매입하고, 매입한 부동산을 임대하여 임대수수료를 얻는 사업이다. 자금 운용의 규모가 클수록, 그리고 그 자금으로 수요가 많은 땅을 매입하는 회사일수록 안정적이고, 좋은 리츠라 할 수 있을 것이다.
미국 리츠 총 213개(마켓카멜론 등록 주식 기준) 중 SPG, MGP, OHI, ABR 4개를 더 공부해 봐야겠다.
미국 리츠에 대한 정보는 마켓카멜론에서 얻었다. 유료로 제공하는 tool에서 리츠 관련 정보만 마침 sample로 무료 제공하고 있었다. 그 정보를 모두 긁어 엑셀로 옮긴 후 각 조건에 맞춰 필터링을 걸어보니 SPG, MGP, OHI, ABR 4개 리츠만 남았다. 필터링의 기준은 배당이익율, 3년내 배당액 상승 횟수, 3년내 배당액 축소 횟수, 그리고 시가총액이다.
마켓카멜론에서는 미국 리츠 213개에 대해 위처럼 정보를 제공하고 있다. 꽤 좋은 factor들로 구성된 표라 여기서의 정보로 필터링 작업을 해도 충분히 유의미할 정도로 몇 개의 리츠를 추릴 수 있다고 생각했다. 아래 캡쳐는 마켓카멜론에서 제공하는 표를 엑셀 파일로 변환하여 약간의 가공을 한 것이다.
미국 리츠의 평균 배당이익율은 5.3%다. 배당이익율 5% 이상인 리츠는 213개 리츠 중 98개다.
꽤 많은 리츠들이 남은 것으로 보이나 또 중요한 것은 이 리츠들이 최소한 비교적 최근에는 배당액을 줄이지 않았는지는 확인해 봐야 한다. 이전에 리얼티인컴 포스트에서는 닷컴버블붕괴 사태나, 리만브라더스 사태에도 배당을 줄이지 않았다는 히스토리를 확인한다고 했는데 모든 리츠를 하나 하나 다 확인할 수는 없다. 그래서 우선 마켓카멜론이 제공하는 3년내 배당축소 횟수를 근거로 3년내에 배당을 한번이라도 축소한 회사는 필터에서 거른다.
배당이익율 5%가 넘는 98개 리츠 중 3년내 배당을 한번도 줄이지 않은 리츠는 72개, 그리고 3년내 배당액을 5번 이상 늘린 리츠는 8개다.
미국 리츠의 대부분은 분기 배당을 한다. 분기 배당이니 총 1년에 4번 배당을 지급하는 것이다. 3년 총 12번의 배당 중 단 한번이라도 배당을 줄인 회사를 제외하면 72개가 남는다. 여전히 많은 리츠가 있다. 배당액을 축소하지 않는다는 것은 최소 조건이다. 신뢰의 문제다. 배당액을 줄이지 않더라도 배당을 아예 늘리지 않거나, 인플레이션 대비(물가상승률) 더 적은 배당성장율이라면 그것은 결국 손해다. 그래서 12번의 배당기간(3년) 동안 5번 이상 배당을 늘린 리츠만 다시 보면 8개의 리츠가 남는다.
8개의 리츠 중 자산규모 1 Billion(10억달러, 한화 약 1조원) 이상만 추리면 최종적으로 4개 리츠가 남는다.
확실한 근거는 아니지만 리츠는 시총규모가 커야 한다고 생각했다. 부동산으로 수익을 창출하는 구조인데 시총규모가 적은 것보다는 큰 것이 좋을 것이라 생각했기 때문이다. 자산규모가 클수록 레버리지도 클테고, 그러면 수익의 규모도 크고 안정적이지 않을까해서 자산규모를 고려해보았다. 1조원을 기준으로 한 것은 미국부동산인데 1조 정도는 되야 하지 않을까 생각했기 때문이다. 그렇게 배당이익율, 배당액지급 히스토리, 시총규모를 고려하여 남은 리츠는 아래 표의 8개 주식 중 상위 4개다.
이렇게 4개를 봤을 때 당장 관심이 가는 것은 SPG를 제외한 MGP, OHI, ABR 3개다. 1차분류를 보면 SPG는 리테일, 2차 분류로는 지역몰 리츠로 되어 있는데 아마존을 필두로한 이커머스 마켓이 성장하는 지금 지역리테일 기반 리츠는 리스크가 있다고 생각하기 때문이다.
우선 4개의 리츠를 추렸으니, 이 4개를 더 공부해야겠다. 4개 리츠의 20년 배당히스토리가 어떤지, 주가히스토리는 어떤지, 어떤 포트폴리오를 가지고 있는지, 현금보유 히스토리는 어떤지 등을 더 공부할 것 같다. 이전에 올린 리얼티인컴이 지금의 필터링에서 남지 못했다. 그 이유는 리얼티인컴의 배당이익율이 3.5%에 불과하기 때문이다. 하지만 리얼티인컴은 닷컴버블부터 지금까지 20년이 넘는 기간동안 배당을 꾸준히 늘려온 회사다. 또한 월배당이기 때문에 복리효과가 다른 분기 배당 리츠보다 더 크다고 할 수 있다.