티끌모아 티끌, 월급 외 소득으로 아파트 월세를 받아볼까?

노동과 수입이 1:1로 비례하는 삶은 감가상각이 심하다.

     직장생활을 열심히 하는 성실한 사람은 존중 받을 사람이다. 그리고 그 사람이 지금의 삶에 만족하고 있다면 고개를 끄덕이고 뒤로 돌아서면 된다. 하지만 1시간 일하고, 1시간의 수당을 받는 삶에 어딘가 불안함을 느끼는 사람이라면. 지금은 일할 수 있지만, 5년뒤, 10년뒤에도 내가 지금 일하는 강도로 똑같이 일할 수 있을까? 지금 직장을 계속 다닐 수 있을까? 이런 걱정이 드는 사람이라면 지금 월급만 받기 위한 노력만하고 다른 것은 아무것도 안하고 있는 것은 옳지 않다. 반드시 추가적인 수입을 얻기 위한 공부를 해야 한다. 월급 외에 어떻게 추가 수익을 올려야 할까?

 

     지금까지 여러 책과 유튜브를 보았을 때 월급 외 수익의 수단으로는 유튜브, 블로그, 주식, 해외배당주 등 여러 수단이 있다. 그러나 결국 최종 목적지는 부동산이라 결론을 내렸다. 그 이유는 추후 정리해보려 한다. 겁이 많고, 손해보기 싫고, 하지만 동시에 지금의 월급 외 수익을 통해 조금은 노동에서 자유로운(자본이 수익을 낳는) 삶을 살기 위해서는 부동산으로 수익을 창출해야 한다는 생각을 했다. 글 재주도 없고, 유튜버의 재능도 없고, 주식의 감도 없기 때문이다. 

 

     부동산에서 무엇을할까? 갭투자를 해서 매매차익을 노릴까? 앞서 말한 것처럼 욕심이 크지 않고, 겁이 많기 때문에 우선 매월 100만원 정도의 월급 외 수익만 만들 수 있다면 좋겠다는 생각을 했다. 대신에 집값은 최소한 떨어지면 안된다. 손해를 보면 안된다는 것이 최우선이었다. 이런 기준으로 현재까지의 결론은 "지방 소형아파트(매매가 1-2억 수준)를 경매를 통해 구입하여, 월세를 놓고 수익을 창출한다. 이것을 100만원까지 반복한다"이다.

 

아래의 계산을 가상으로 세팅 해보았다. 

1. 월급 성실히 모아서 예금 하는 경우 : 1년 44만원 수익(세전), 수익율 2.2%

- 지방아파트 매입에 필요한 2천만원을 예금이자 2.2% 상품을 들었을 때 수익율

2. 2천만원 시드머니와 8천만원 대출로 지방아파트 월세 투자 경우 : 1년 160만원 수익(세전), 수익율 8%

- 지방아파트 1억 매입(본인 자본 2천만원, 8천만원 대출, 대출이자 연 3.5%), 보증금 1,000만원, 월세 40만원(양호한 수준)

- 경매 매입의 경우 대출이 80%까지 나오기 때문에, 경매 매입으로 가정

무조건 2천만원 시드머니를 모은 후, 부동산 지역 공부를 통해 최소 아파트 가격이 떨어지지 않는 곳, 공실이 생기지 않는 곳의 아파트 물건을 경매로 구입해야 한다. 그 방법은 추후 포스팅을 하겠다. 그렇다면 이렇게만 하면 이득일까?

 

아니다. 수리비, 세금등을 고려해야 한다. 만약 이 집을 구입하고, 월세를 놓는데에 500만원의 부대비용이 들었다면, 그리고 그 부대비용을 2년 감가로 녹인다면 매월 7만 5천원 마이너스로 오히려 손해다. 월세를 올리든가, 대출금을 더 적게 들이든가, 아니면 부대비용을 아예 들지 않는 선택을 해야 한다. 

 

3. 아파트 매입 후 월세를 놓기 위한 부대비용 500만원을 2년 감가로 반영했을 경우

 

#결론

1. 2천만원이라는 돈이 있다

2. 1년 예금 수익 : 2천만원을 이자 2.2% 1년 예금 시 세전 44만원 수익 세후 37만원 수익(수익율 1.85%)

3. 지방아파트 경매구입(부대비용 0원가정) : 매월 13.3만원 수익, 1년 160만원 수익(수익율 8%)

4. 지방아파트 경매구입(부대비용 500만원가정/감가2년반영) : 매월 -7.5만원 적자, 1년 -90만원

- 부대비용을 들일 경우 대출금을 낮추든지, 부대비용을 낮추든지, 아니면 다시 되 팔때 확실히 시세차익을 얻을 수 있든지의 판단이 필요